“Xây nhầm” nhà trên đất người khác, khi nào có dấu hiệu hình sự?

Những vụ việc "xây nhầm" nhà trên đất người khác liên tiếp xảy ra thời gian qua gây ra sự bức xúc trong xã hội. Nhiều người cho rằng đây không nên chỉ dừng lại ở tranh chấp dân sự đơn thuần mà cần xem xét dấu hiệu hình sự về việc chiếm giữ trái phép tài sản người khác, đồng thời kiến nghị cơ quan chức năng xử lý nghiêm nhằm đảm bảo tính răn đe, ngăn ngừa hành vi tương tự có thể xảy ra. 

Vậy theo quy định pháp luật, hành vi "xây nhầm" nhà trên đất của người khác có thể bị xem xét dấu hiệu hình sự trong trường hợp nào? 

Luật sư Hoàng Trọng Giáp (Giám đốc Công ty Luật Hoàng Sa, Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận với sự việc có tính chất như trên, trước tiên cần làm rõ nguyên nhân "xây nhầm" là do khách quan (VD: cấp sổ sai, đo đạc, xây nhầm địa giới…) hay chủ quan (cố tình xây nhầm). Từ đó, các phương án có thể giải quyết như sau: 

Thứ nhất, nếu việc "xây nhầm" do yếu tố khách quan, các bên cần làm rõ nguyên nhân xảy ra sự việc là gì, từ đó ngồi lại để cùng đàm phán, thương lượng để tìm ra phương án giải quyết. Trong trường hợp không thể đạt được thỏa thuận, các bên có quyền làm đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tiến hành hòa giải, giải quyết tranh chấp đất đai. 

Nếu việc hòa giải tại cơ sở tiếp tục không đạt được kết quả, chủ đất có quyền khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền, yêu cầu Tòa án giải quyết, tuyên công nhận quyền sử dụng đất của bản thân và buộc bên "xây nhầm" nhà phải di dời hoặc tháo dỡ công trình trên đất, trả lại hiện trạng thửa đất như ban đầu. 

Cần lưu ý rằng theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, đối với các tranh chấp dân sự liên quan tới đất đai, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã là quy trình bắt buộc trước khi các bên có quyền khởi kiện tới Tòa án có thẩm quyền. 

Sau khi tranh chấp được giải quyết bằng bản án hoặc quyết định có hiệu lực của Tòa án, bên xây nhầm nhà có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời công trình xây dựng trái phép trên đất, trả lại tài sản cho chủ đất. Trong trường hợp không tự nguyện thi hành bản án, chủ đất có quyền đề nghị cơ quan thi hành án có thẩm quyền giải quyết, áp dụng các biện pháp cưỡng chế nhằm tháo dỡ, di dời tài sản gây dựng trái phép trên đất, đảm bảo bản án được thi hành theo quy định của pháp luật. 

Quá trình thi hành án, nếu chủ sở hữu nhà cố tình chống đối, không hợp tác dù đã bị áp dụng các biện pháp cưỡng chế, họ có thể bị xem xét xử lý hình sự về tội Không chấp hành án theo Điều 380 Bộ luật Hình sự 2015. Khung hình phạt cơ bản của tội danh này là phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm. 

Trường hợp thuộc các tình tiết định khung như chống lại chấp hành viên hoặc người đang thi hành công vụ; tẩu tán tài sản hay dùng thủ đoạn tinh vi, xảo quyệt, khung hình phạt có thể áp dụng là 2-5 năm tù. 

Thứ hai, nếu có dấu hiệu của việc cố ý "xây nhầm" nhà, chủ đất có quyền trình báo sự việc tới cơ quan công an về hành vi có dấu hiệu vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo Điều 228 Bộ luật Hình sự 2015. 

Cụ thể, Điều này quy định người nào "lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật", đã bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc đã bị kết án về hành vi này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì có thể bị xử lý hình sự về tội Vi phạm các quy định về sử dụng đất đai. Khung hình phạt cơ bản với tội danh này là phạt tiền 50-500 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng tội danh này chỉ có thể được áp dụng nếu đáp ứng đồng thời 2 điều kiện, đó là chủ đất chứng minh được hành vi sử dụng đất trái quy định của pháp luật và người "xây nhầm" nhà từng bị xử phạt hành chính về hành vi này nhưng còn vi phạm. Nếu chưa đáp ứng đủ các điều kiện trên, cơ quan chức năng chỉ có thể xử phạt vi phạm hành chính, chưa có đủ cơ sở xem xét trách nhiệm hình sự. 

Ngoài ra, nếu chủ đất đã yêu cầu trả tài sản nhưng chủ nhà có dấu hiệu cố tình chây ì, không trả lại tài sản thì có thể bị xem xét trách nhiệm về tội Chiếm giữ trái phép tài sản theo Điều 178 Bộ luật Hình sự 2015 với mức phạt là phạt tiền 10-50 triệu đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 2 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 2 năm.