Bắt đầu từ ngày 1/1/2026, bảng giá đất mới được xây dựng theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức áp dụng. Với nguyên tắc tiệm cận giá thị trường, chi phí làm sổ đỏ của nhiều hộ gia đình sẽ tăng cao so với hiện nay.
Bảng giá đất 2026 có gì khác biệt?
Theo quy định mới, từ năm 2026, khung giá đất – vốn là cơ sở để các tỉnh, thành lập bảng giá – sẽ bị bãi bỏ. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ trực tiếp ban hành bảng giá đất dựa trên giá trị thực tế của từng khu vực, từng thửa đất.
Điểm đáng chú ý là bảng giá này sẽ:
Được cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm một lần như trước.
Xác định chi tiết đến từng vị trí, thửa đất, đặc biệt tại những nơi có bản đồ địa chính số.
Tiệm cận hơn với giá giao dịch trên thị trường, nhằm minh bạch hóa nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
Sự thay đổi này giúp giảm tình trạng chênh lệch lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường, song cũng đồng nghĩa nhiều khoản phí, lệ phí liên quan đến sổ đỏ sẽ tăng đáng kể.
Ba nhóm đối tượng chịu tác động trực tiếp
1. Người dân xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở
Đây là nhóm chịu ảnh hưởng lớn nhất. Hiện nay, khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, người dân phải nộp tiền sử dụng đất dựa trên bảng giá đất ở do UBND tỉnh công bố.
Công thức tính đơn giản: Diện tích chuyển đổi x đơn giá đất ở – tiền đất nông nghiệp đã nộp (nếu có).
Với bảng giá mới sát với giá thị trường hơn, số tiền phải nộp chắc chắn tăng cao. Trường hợp đất có vị trí mặt đường, khu dân cư sầm uất, khoản chi có thể lên tới vài trăm triệu đồng cho một thửa đất.
2. Người sở hữu đất trong diện “quy hoạch treo”
Đất thuộc diện quy hoạch treo thường khiến người dân không thể xin giấy phép xây dựng, tách thửa hay cấp sổ đỏ. Khi quy hoạch được gỡ bỏ, người dân mới được làm thủ tục.
Nếu thời điểm này rơi vào sau ngày 1/1/2026, chi phí sẽ tính theo bảng giá đất mới – cao hơn nhiều so với bảng giá cũ. Nghĩa là, sau nhiều năm “bị treo”, người dân không chỉ mất cơ hội sử dụng đất hợp pháp mà còn phải chịu thêm gánh nặng tài chính.
Đây được xem là nhóm dễ bị thiệt thòi kép, vừa chậm khai thác quyền lợi, vừa phải trả chi phí cao hơn.
3. Người làm thủ tục xin cấp sổ đỏ lần đầu
Việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) lần đầu bắt buộc người dân nộp một loạt nghĩa vụ tài chính:
Tiền sử dụng đất (chiếm tỉ trọng lớn nhất).
Lệ phí trước bạ.
Lệ phí cấp sổ đỏ.
Phí thẩm định hồ sơ.
Trong đó, tiền sử dụng đất được tính dựa trên bảng giá Nhà nước. Khi bảng giá tiệm cận thị trường, mức nộp có thể tăng gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi so với hiện tại, tùy khu vực.
Đối với những gia đình mua đất từ lâu nhưng chưa kịp làm sổ, đây là cảnh báo quan trọng. Nếu trì hoãn đến sau năm 2026, tổng chi phí có thể đội lên hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.
Các chuyên gia pháp lý cho rằng, việc điều chỉnh bảng giá đất sát với thực tế là xu hướng tất yếu, giúp minh bạch và hạn chế tiêu cực trong quản lý đất đai. Tuy nhiên, người dân nên:
Khẩn trương hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc tách thửa trước ngày 31/12/2025 để tránh tăng chi phí.
Thường xuyên theo dõi thông báo của UBND tỉnh, thành phố về kế hoạch công bố bảng giá đất mới.
Chuẩn bị tài chính nếu dự kiến làm thủ tục sau 2026, bởi các khoản chi phí có thể biến động lớn.