Đất đai là tài sản có giá trị vô cùng lớn. Trong thực tế, tình trạng chênh lệch diện tích đất trên sổ đỏ so với thực tế không phải là hiếm. Điều này xảy ra có thể do nhiều nguyên nhân như sai sót trong quá trình đo đạc, sự thay đổi trong quy hoạch hoặc các giao dịch đất đai. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu và biết cách xử lý khi diện tích đất trên sổ đỏ chênh lệch so với thực tế. Vì vậy, Người Hiểu Luật sẽ cung cấp đầy đủ thông tin và quy định pháp luật về thủ tục điều chỉnh diện tích đất trên sổ đỏ sao cho phù hợp với diện tích đất thực tế.
Nguyên nhân diện tích khác với sổ đỏ
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến việc diện tích đất trên thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ. Các nguyên nhân phổ biến dẫn đến diện tích thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ gồm:
Thứ nhất, do sai sót trong quá trình đo đạc. Khi cấp sổ đỏ, cơ quan nhà nước hoặc đơn vị đo đạc có thể gặp phải sai sót trong quá trình đo đạc diện tích đất dẫn đến việc diện tích ghi trên sổ đỏ không chính xác. Các thiết bị, công nghệ đo đạc lỗi thời vẫn sử dụng đo bằng phương pháp thủ công. Người đo đạc hoặc điều kiện đo đạc cũng là nguyên nhân dẫn đến sai sót trong đo đạc là diện tích tren sổ đỏ khác với thực tế.
Thứ hai, thay đổi ranh giới. Ranh giới thay đổi do các yếu tố tự nhiên như mưa, sạt lỡ, dòng chảy làm thay đổi diện tích và ranh giới. Bên cạnh đó thay đổi ranh giới còn do người sử dụng đất tự ý xây dựng, mở rộng diện tích đất trên thực tế sau khi đã cấp sổ. Trong một số trường hợp chủ sở hữu đất có thể lấn chiếm hoặc sử dụng thêm diện tích đất mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần lấn chiếm.
Thứ ba, do sai sót trong quá trình cấp đổi sổ. Trường hợp khi cấp sổ đỏ lần đầu cho người sử dụng đất, có thể xảy ra sai sót về diện tích trong hồ sơ cấp đất lần đầu sau đó không được cập nhật ngay. Các lỗi khi cấp sổ đỏ lần đầu chủ yếu như lỗi đánh máy, nhập liệu,…
Thứ tư, sự thay đổi, sửa đổi các quy định về đo đạc và cấp đổi sổ đỏ cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến sự chênh lệch diện tích trên sổ đỏ so với thực tế. Sự thay đổi này có thể là quá trình đo đạc từ phương pháp thủ công chuyển sang đo đạc bằng máy móc hiện đại
Hậu quả của việc chênh lệch diện tích
Việc chênh lệch diện tích trên sổ đỏ so với thực tế có thể gây ra nhiều hậu quả pháp lý gây ảnh hưởng đến kinh tế, xã hội và quyền lợi của chủ sở hữu đất cũng như các bên liên quan. Hậu quả của việc chênh lệch diện tích sổ đỏ so với thực tế gồm:
Thứ nhất, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người sử dụng đất, khó khăn trong quá trình sang tên, chuyển nhượng, thế chấp.
Thứ hai, gây tranh chấp với các hộ xung quanh. Khi diện tích thực tế khác với sổ đỏ có thể dẫn đến tranh chấp giữa các bên liên quan khi có sự thay đổi diện tích hoặc lấn chiếm gây khó khăn trong việc xác định ranh giới và quyền sử dụng đất. Sự chênh lệch này gây khó khăn trong việc chứng minh quyền sở hữu đất trong các trường hợp tranh chấp hoặc thủ tục pháp lý.
Thứ ba, làm mất mát tài sản của chủ sở hữu đất nếu diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích sổ đỏ. Bên cạnh đó để sữa chữa chênh lệch diện tích chủ sở hữu đất phải thực hiện các thủ tục điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tốn thời gian và chi phí của người sử dụng đất.
Thứ tư, sự chênh lệch diện tích này có thể dẫn đến việc sử dụng đất không đúng mục đích hoặc không theo quy hoạch gây ảnh hưởng đến kế hoạch phát triển đô thị và bảo vệ môi trường, khó khăn trong việc phát triển các dự án hạ tầng.
Thứ năm, ảnh hưởng đến công tác quản lý cuẩ nhà nước. Việc chênh lệch diện tích trên sổ đỏ so với thực tế gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai, đặc biệt là trong việc tổng hợp số liệu đất đai và giám sát việc sử dụng đất. Bên cạnh đó dẫn đến các rủi ro trong việc thu thuế đất đai, chênh lệch làm cho việc thu thuế không chính xác gây ảnh hưởng đến nguồn thu ngân sách từ đất đai của Nhà nước.
Sự chênh lệch giữa diện tích đất thực tế và diện tích đất ghi trên sổ đỏ dẫn đến nhiều hậu quả gây ảnh hưởng cho người sử dụng đất cũng như ảnh hưởng đến công tác quản lý của nhà nước. Vì vậy, việc điều chỉnh, cập nhật diện tích đất trên sổ đỏ giống với diện tích đất trên thực tế là cần thiết trong quá trình sử dụng đất.
Thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ
Theo khoản 6 điều 135 Luật đất đai 2024, trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên sổ đỏ đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp sổ đỏ, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi sổ đỏ diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp sổ đỏ và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên sổ đỏ đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Các bước cụ thể để điều chỉnh diện tích trên sổ đỏ gồm:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 11/ĐK ban hành kèm theo Nghị định này và Giấy chứng nhận đã cấp.
- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất đối với trường hợp trích đo địa chính thửa đất.
- Bản gốc Giấy chứng nhận của thửa đất gốc hoặc các giấy tờ về quyền sử dụng đất của thửa đất gốc đối với trường hợp thửa đất gốc chưa được cấp Giấy chứng nhận.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ theo quy định đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ gồm: Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về thực hiện việc tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục hành chính cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã; Văn phòng đăng ký đất đai; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Sau khi nhận hồ sơ cơ quan có thẩm quyền sẽ thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định khu vực chênh lệch về diện tích đất. Hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và trình Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền quyết định; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trả kết quả
>>Xem thêm: Hướng dẫn thay đổi người đứng tên trên sổ đỏ
Chi phí phát sinh
Khi thực hiện thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ chênh lệch so với thực tế những chi phí phát sinh gồm:
Một là, tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất nếu ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm cấp sổ đỏ. Căn cứ tính tiền sử dụng đất dựa vào diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất; mục đích sử dụng đất; giá đất tính thu tiền sử dụng đất.
Hai là, chi phí đo đạc. Phí đo đạc sẽ tùy theo mức giá của từng địa phương.
Ba là, phí cấp giấy chứng nhận
Thời gian thực hiện
Theo Luật đất đai năm 2024, thời gian giải quyết không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã vùng sâu, vùng xa, biên giới, hải đảo thời gian có thể kéo dài thêm 15 ngày so với quy định.
Lưu ý quan trọng
Khi thực hiện thủ tục điều chỉnh điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế, người sử dụng đất cần lưu ý những vấn đề quan trọng sau để tránh những rủi ro và đảm bảo quá trình diễn ra thuận lợi, gồm:
Thứ nhất, lựa chọn đơn vị đo đạc uy tín, nên sử dụng dịch vụ đo đạc của cơ quan chức năng hoặc đơn vị được cấp phép để đảm bảo tính hợp lệ và kết quả đo đạc được chính xác. Lập bản vẽ hiện trạng thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Thứ hai kiểm tra hồ sơ đầy đủ và chính xác, tránh thiếu sót giấy tờ. Trong trường hợp thiếu giấy tờ, cần bổ sung kịp theo yêu cầu của cơ quan tiếp nhận để tránh kéo dài thời gian giải quyết.
Thứ ba, theo dõi sát sao tiến độ, quá trình giải quyết hồ sơ. Liên hệ với cơ quan chức năng để cập nhật thông tin thường xuyên. Nếu cơ quan chức năng yêu cầu bổ sung hồ sơ, cần thực hiện nhanh chóng để tránh việc hồ sơ bị trả lại.
Thứ tư, cần phải chú ý tìm hiểu các quy định pháp luật liên quan, nắm rõ các khoản phí cần phải đóng bao gồm phí đo đạc, lệ phí cấp sổ đỏ, phí cập nhật hồ sơ địa chính để chuẩn bị chi phí lệ phí đầy đủ đồng thời để tránh tình trạng thu phí sai quy định.
Trong quá trình điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế, những lưu ý quan trọng trên sẽ giúp người sử dụng đất hoàn thành thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ một cách nhanh chóng, thuận tiện và đúng quy định pháp luật.
Dịch vụ đất đai của Người Hiểu Luật
Là đơn vị cung cấp dịch vụ pháp lý uy tín trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, chúng tôi đã tư vấn và hỗ trợ rất nhiều khách hàng trong việc thực hiện các thủ tục đối với đất đai trên thị xã, thành phố, phường, huyện của tỉnh Quảng Nam và các tỉnh lân cận.
Với phương châm làm việc nhanh chóng – hiệu quả nên với mỗi trường hợp khách hàng tìm tới nhờ chúng tôi xử lý và hỗ trợ các vấn đề liên quan đến đất đai đều được tư vấn rõ ràng và chi tiết về quá trình cũng như mức chi phí tốt nhất cho mọi khách hàng.
Chúng tôi tư vấn và hỗ trợ cho khách hàng các vấn đề liên quan đến đất đai gồm:
- Tư vấn, thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
- Soạn thảo, rà soát các hợp đồng chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, tặng cho hoặc thế chấp đất đai;
- Tư vấn pháp lý về thuế, tài chính liên quan đến đất đai;
- Cấp đổi, cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
- Tư vấn, thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;
- Tách thửa, hợp thửa;
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thủ tục đính chính, sang tên trên giấy chứng nhận;
- Tư vấn cách xử lý khi diện tích trên thực tế khác với sổ đỏ, sổ hồng;
- Giải quyết tranh chấp bất động sản(nếu có).
Thông tin liên hệ:
- 90 Mẹ Thứ, Phường Vĩnh Điện, Thị xã Điện Bàn, Tỉnh Quảng Nam.
- Số điện thoại (zalo/ viber, whatsapp): 0389 363 716
- Email: vanphongnguoihieuluat@gmail.com
- Fanpage: facebook.com/nguoihieuluat
- Website: nguoihieuluat.com
Như vậy, bài viết trên đã chia sẻ những thông tin, các quy định pháp luật liên quan đến thủ tục điều chỉnh diện tích sổ đỏ khi chênh lệch so với thực tế. Hy vọng với những kiến thức, thông tin mà Người Hiểu Luật mang đến sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình quản lý và sử dụng đất một cách hiệu quả, hợp lý.