Cần làm gì khi bị “xây nhầm” nhà trên đất?

Thời gian qua, câu chuyện về những ngôi nhà được xây "nhầm" trên đất của người khác thu hút sự quan tâm lớn của dư luận.

Từ sự việc vợ chồng ông Đỗ Văn Hữu "xây nhầm" nhà trên đất có sổ đỏ tại Hải Phòng, gia đình ông Ngô Văn Du xây nhà 117m2 nhưng có 100m2 lấn sang 2 lô đất liền kề tại tỉnh Hải Dương (cũ) hay gần nhất là việc gia đình chị Võ Thu Thảo bị "xây nhầm nhà trên lô đất tại phường Chánh Hiệp (TPHCM), nhiều người băn khoăn về việc pháp luật quy định xử lý ra sao đối với những trường hợp này? Và nếu rơi vào tình huống tương tự, người dân cần giải quyết ra sao? 

Luật sư Trần Hoàng Linh (Đoàn Luật sư TP Hà Nội) nhìn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền trên đất (Sổ đỏ) là một trong những loại giấy tờ "quyền lực" hàng đầu, khẳng định quyền sử dụng, sở hữu của người dân đối với tài sản là bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy vẫn tồn tại rất nhiều tranh chấp liên quan tới đất đã được cấp sổ đỏ. 

Nguyên nhân có thể tới từ nhiều phía, như việc đất bị cấp sai chủ sở hữu (VD: Cấp cho cá nhân thay vì hộ gia đình), sai diện tích, chồng lấn, sai địa giới, mốc giới trên bản đồ, đo đạc, cắm mốc giới sai hay thậm chí là việc "cố tình" xây nhà hay tạo lập tài sản trên đất của người khác. 

Đối với trường hợp bị "xây nhầm" nhà hoặc tài sản khác trên đất của mình, luật sư cho rằng việc đầu tiên cần làm là giữ bình tĩnh, kiểm soát hành vi, tránh để những hậu quả pháp lý đáng tiếc có thể xảy ra. Tiếp theo, cần truy xuất nguồn gốc đất để xác định quyền sử dụng đất được cấp cho bản thân hoặc hộ gia đình đã chính xác hay chưa, có sự chồng lấn, nhầm lẫn hay sai sót nào về mốc giới, diện tích… hay không. 

Nếu xác định quyền sử dụng đất của bản thân là chính xác và việc "xây nhầm" nhà là vi phạm pháp luật, chủ đất cần gặp làm việc, đàm phán với chủ tài sản trên đất để đàm phán, thương lượng trên tinh thần thiện chí. Các phương án đàm phán có thể tham khảo bao gồm hoán đổi đất, bán lại quyền sử dụng đất, mua lại nhà và các tài sản khác đã được tạo dựng trên đất hay mới lạ nhất là sử dụng "thần đèn" để di chuyển ngôi nhà trên đất. 

Trong trường hợp đàm phán không thể đi tới phương án thống nhất và dẫn tới tranh chấp đất đai, theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, những người liên quan có quyền làm đơn đề nghị UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai. 

Nếu hòa giải tại địa phương tiếp tục không đạt hiệu quả, chủ sử dụng hợp pháp của thửa đất có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết, tuyên công nhận quyền sử dụng đất của bản thân với thửa đất và yêu cầu người xây dựng nhà trái phép trên đất phải di dời hoặc tháo dỡ toàn bộ tài sản vi phạm khỏi đất của người khác. Do đây là tranh chấp về đất đai, người dân cần lưu ý việc hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc trước khi có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. 

Quá trình giải quyết Vụ án, nếu xác định việc xây nhà trên đất của người khác là trái quy định, Tòa án có quyền tuyên buộc chủ sở hữu tài sản phải di dời hoặc tháo dỡ tài sản trên đất, trả lại hiện trạng ban đầu cho thửa đất. 

Sau khi bản án có hiệu lực thi hành, nếu chủ sở hữu tài sản không tự nguyện thi hành bản án, chủ đất có quyền làm đơn yêu cầu cơ quan thi hành án có thẩm quyền vào cuộc, áp dụng các biện pháp cưỡng chế nhằm tháo dỡ, di dời các tài sản trên đất, đảm bảo bản án được thi hành theo đúng quy định của pháp luật. 

Trong quá trình cưỡng chế tài sản, nếu chủ tài sản cố tình chống đối, cản trở cơ quan thi hành án thực hiện nhiệm vụ, tùy thuộc mức độ và hậu quả của hành vi có thể bị xem xét xử lý về các hành vi như không chấp hành bản án hay chống người thi hành công vụ. 

Thậm chí, nếu quá trình giải quyết có dấu hiệu cho thấy chủ sở hữu tài sản có ý chí cố tình chiếm giữ, không trả lại tài sản cho chủ đất, đây là hành vi có thể bị xem xét trách nhiệm hình sự về tội Chiếm giữ trái phép tài sản theo Điều 176 Bộ luật Hình sự 2015. 

"Từ những sự việc đã xảy ra, một kinh nghiệm đối với người dân sau khi mua đất là nên lợp tôn hoặc xây tường bao xung quanh khu đất của mình. Điều này vừa giúp ngăn chặn người khác "xây nhầm" hoặc khai thác trái phép đất của bản thân, vừa giúp sớm phát hiện những sai sót về mốc giới, diện tích, từ đó sớm can thiệp, điều chỉnh, phòng ngừa việc phải khắc phục hậu quả pháp lý sau khi đã xây xong nhà hoặc các công trình trên đất", luật sư khuyến cáo.